بازار مسکن در وضعيت انفجاري، مستاجران در محاصره گراني و بيقانونيبازار مسکن به ويژه دربخش اجاره، به يکي از بحرانيترين حوزههاي اقتصادي و اجتماعي تبديل شده است،بازاري که در آن، رشد افسار گسيخته قيمتها، ضعف نظارت و کمبود عرضه، مستاجران را به حاشيه رانده و خانه را از يک نياز اوليه به يک روياي دور تبديل کرده است. اين افزايش بيوقفه قيمتها، ضعف نظارت و کمبود عرضه، مسکن را از يک نياز اوليه به دغدغههاي دائمي بدل کرده است.بازار اجاره مسکن درحالي روزهاي ملتهب خود را پشت سر ميگذراند که سياست گذاران همچنان با نسخههاي کوتاه مدت و کم اثر،سعي در کنترل بحران دارندکه هر سال عميقتر ميشود. بررسيهاي ميداني و دادههاي رسمي نشان ميدهند،مستاجران امروز نه تنها با افزايش بيسابقه اجاره بها، بلکه با ناامني سکونتي و کاهش شديد قدرت خريد مواجهند.حال ميتوان گفت بازار مسکن در ايران به مرحلهاي رسيده که ديگر نميتوان آن را صرفا يک نوسان اقتصادي دانست، اين بازار به بحراني ساختاري تبديل شده که همزمان معيشت، امنيت رواني و آينده خانوارها را تحت تأثير قرار داده است.آمارچه ميگويد؟براساس دادهاي رسمي مر کز آمار ايران، نرخ تورم اجاره بها در سال گذشته به حدود 40 تا 50 درصد رسيد.در برخي کلان شهرها، اين رقم در قراردادهاي جديد تا 60 درصد نيز گزارش شده است. سهم هزينه مسکن از سبد خانوار شهري به بيش از 50 درصدرسيده، درحالي که استانداردجهاني اين عدد را حدود 30درصد ميداند. حدود 35 تا 40 درصد خانوارهاي شهري مستاجر هستند رقمي که روندي افزايش دارد.اين اعداد به روشني نشان ميدهند مسکن از يک « نياز پايه» به يک « کالاي لوکس » براي بخش بزرگي از جامعه تبديل شده است.افزايش مداوم اجاره بهابررسيهاي ميداني خبرنگار ما نشان ميدهند در ماههاي اخير، اجاره بها در بسياري از مناطق بين 30 تا70 درصد افزايش يافته است.اين رشد فاصله ميان درآمد و هزينه مسکن را عميقتر کرده و بسياري از خانوادهها را به حاشيه شهرها رانده است.يک مشاور املاک در منطقهاي متوسط در شهر تهران به خبرنگار ما ميگويد: « بازار تابع تورم است.وقتي همه چيز گران ميشود،صاحبخانه هم قيمت را بالا ميبرد.اما مشکل اينجاست که هيچ ساز و کاري براي کنترل واقعي وجود ندارد. هر کس هر قيمتي بخواهد ميگذارد. او مکثي ميکندو ادامه ميدهد« خيلي از قراردادها اصلا ثبت رسمي نميشوند تا از سقفهاي رسمي عبور کنند.»روايت مستاجران، انتخاب ميان ماندن يا فرسوده شدنسعيدکه کارگريک فروشگاه است در اين باره ميگويد:« کل حقوقم 20 ميليون است، 13 ميليونش صرف اجاره ميشود، بقيهاش هم خرج زندگي.رضا کارگر ساختماني نيز ميگويد:« نصف بيشتر حقوقم را بابت اجاره خانه ميدهم. يعني من براي صاحبخانه کار ميکنم، نه براي خودم»علي راننده يکي از تاکسيهاي اينترنتي با انتقاد از افزايش هزينه رهن مسکن ميگويد:« خانهاي که پارسال 220 ميليون رهن بود، امسال450 ميليون شده. يعني يا بايد وام بگيريم يا از شهر بروم بيرون.»مهدي، 29 ساله کارگر ساختماني نيز که شرايطي مشابه دارد ميگويد: « سال گذشته 100ميليون پول پيش دادم و 4 ميليون اجاره امسال براي همان خانه 150ميليون و 8 ميليون ميخواهند.يعني عملا بايد دو برابر کارکنم،که نميشود.»سميه 34 ساله کارمند که مجبور شده به دليل افزايش قيمتها خانهاي کوچکتر و دورتر اجاره کند ميگويد:« سال گذشته خانهاي 50 متري با 300ميليون رهن و 3 ميليون اجاره داشتيم.امسال همان خانه را 400ميليون و 8 ميليون اجاره ميخواهند. مجبور شديم به خانهاي کوچکتر در محلهاي دورتر برويم.»کم شدن فايلهاي اجارهيکي از مشاوران املاک فعال در جنوب غرب تهران درباره بازار اجاره مسکن به خبرنگار ما ميگويد: اغلب مالکان و مستاجران امسال ترجيح دادهاند قراردادهايشان را تمديد کنند از اين رو کساني که دنبال خانه ميگردند کار سختتري را نسبت به سالهاي قبل پيش رو دارند. اين کاهش فايلهاي اجاره در موج اول يعني اوايل خرداد براي مستاجراني که فرزند ندارند مشکل ايجاد ميکند اما موج دوم پايان خرداد از راه ميرسد که مستاجران فرزنددار هستند.نمونه واقعي از بازاراجاره مسکنيک واحد 60 متري دريکي از مناطق متوسط تهران درسال 1400 حدود 100 تا 150ميليون رهن به اضافه 3تا 4 ميليون اجاره ماهانه آگهي ميشد اما حالا در سال1405حدود 500تا 700 ميليون رهن به اضافه 15تا 20 ميليون اجاره ماهانه آگهي شده است!ناامني سکونت، اضطراب دائمي مستاجرانقراردادهاي يکساله و بيثبات مستاجران را دروضعيت دائمي بياطميناني قرار داده است. اين وضعيت باعث شده بسياري از خانوادهها هرسال مجبور به جابه جايي شوند. اين وضعيت، آثار رواني و اجتماعي قابل توجهي به همراه دارد، از افت تحصيلي فرزندان تا فرسودگي شغلي والدين.کوچ اجباري به حاشيه، پيامدهاي اجتماعي، فراتر از اقتصاديکي از مشهودترين پيامدهاي افزايش اجاره، مهاجرت مستاجران به مناطق حاشيه شهر است. اين کوچ، علاوه بر افزايش هزينه رفت و آمد، کيفيت زندگي را نيز کاهش داده است.بحران مسکن فقط يک مسئله مالي نيست، بلکه پيامدهاي گستردهاي دارد.1-حاشيه نشيني. مهاجرت اجباري به مناطق کم برخوردار.2-افزايش نابرابري.فاصله طبقاتي بيشتر.3-کاهش کيفيت زندگي. زمان و هزينه رفت و آمد بالا.4-آسيبهاي رواني. اضطراب، بيثباتي و فرسودگي.يک شهروند در اين زمينه به خبرنگار ما ميگويد« خانه ديگر محل آرامش نيست،بلکه بزرگترين استرس زندگي من شده است.»شهروندي ديگر ميگويد:« خانه ارزانتر پيدا کرديم، اما حالا روزي دو ساعت در مسير رفت و آمد هستم. عملا زندگيام شده کار و راه.»ريشه بحران، کمبود و سوداگريکارشناسان، بحران مسکن را حاصل ترکيب چند عامل ميدانند.1-کبود عرضه مسکن، به دليل کاهش ساخت و ساز که نياز واقعي جامعه را برآورده نميکند.2-افزايش هزينههاي ساخت به علت رشد قيمت مصالح و زمين.3-تبديل مسکن به يک کالاي سرمايهاي براي حفظ ارزش پول4-ضعف سياستگذاري ناشي از نبود برنامه بلند مدت و پايدارکه نتيجه اين چرخه، فشاري است که مستقيما بر دوش مستاجران تخليه ميشود.يک تحليل گر حوزه مسکن به خبرنگارما ميگويد:« تا زماني که عرضه افزايش پيدا نکند، هر سياست کنترلي مثل چسب زدن روي يک ترک عميق است.»راهکارها، خروج از بن بست چگونه ممکن است؟کارشناسان معتقدند حل بحران مسکن نيازمند تصميمهاي ساختاري و نه مسکنهاي موقت است. مهمترين راهکارها عبارتند از1-افزايش عرضه واقعي مسکن از طريق تسهيل شرايط ساخت و ساز براي بخش خصوصي،ارائه مشوقهاي مالياتي براي سازندگان، توسعه پروژههاي مسکن استيجاري توسط دولت.2- کنترل بازار اجاره با ابزارهاي مؤثر مانندايجاد سامانه شفاف ثبت قراردادها،اعمال نظارت واقعي و جريمه براي تخلفات،طراحي قراردادهاي بلندمدت 3 تا 5 ساله براي افزايش امنيت مستاجران 3-اصلاح نظام مالياتي و وضع پايههاي مالياتي جديد مانند ماليات بر خانههاي خالي،ماليات بر معاملات سوداگرانه(کوتاه مدت)،کاهش جذابيت سرمايهگذاري غير مصرفي در مسکن.4- حمايت هدفمند از مستاجران باپرداخت وام وديعه با بهره پايين و دسترسي آسان،يارانه اجاره براي دهکهاي کم درآمد،ايجاد صندوقهاي حمايت از اجاره نشين ها.5 – توسعه حمل و نقل عمومي و زير ساخت که موجب کاهش فشار برهسته شهرها با بهبود دسترسي حاشيهها و افزايش کيفيت زندگي در شهرهاي اطراف ميشود.سياستهاي حمايتي، روي کاغذ مؤثر، در عمل ناکارآمددولت در سالهاي اخير ابزارهايي مانند تعيين سقف افزايش اجاره(مثلا20تا 25 درصد) و پرداخت وام وديعه مسکن را به کارگرفته است. اما مشاهدات ميداني خبرنگارما نشان ميدهند:بسياري از موجران به سادگي از اين سقفها عبور ميکنند، قراردادها اغلب به صورت توافقي و خارج از چارچوب نظارتي بسته ميشوندو وام وديعه، به دليل اقساط سنگين و شرايط دشوار دريافت، براي اقشار کم درآمد عملا قابل استفاده نيست.در همين ارتباط يک مشاور املاک به خبرنگار ما ميگويد:« وقتي تورم عمومي بالاي 40 درصد است، هيچ مالکي زير 30 درصد افزايش نميدهد. قانون هست، اما ضمانت اجرايي ندارد.»بحران عرضه، ريشهاي که ناديده گرفته ميشودکارشناسان معتقدند مشکل اصلي، کمبود مزمن عرضه مسکن است.برآوردها نشان ميدهند کشور سالانه به حدود800 هزارتا 1 ميليون واحد مسکوني جديد نياز دارد. اما ميزان ساخت و سازها در سالهاي اخير به طور قابل توجهي کمتر از اين رقم بوده است.کاهش سرمايهگذاري در بخش مسکن و افزايش هزينه ساخت، انگيزه سازندگان را کاهش داده است.يک تحليل گر بازار مسکن به خبرنگار ما ميگويد:« تا زماني که توليد مسکن افزايش نيابد، هر سياست کنترلي صرفا مسکن موقت است، بازار راه خودش را ميرود.»جمع بنديبازار اجاره مسکن امروز به يکي از روشنترين نمونههاي شکست سياستگذاري عمومي تبديل شده است. شکافي که ميان درآمد و هزينه مسکن ايجاد شده، ديگر با راهکارهاي مقطعي پر نميشود.در شرايطي که نظارت مؤثري بر بازار وجود ندارد،عرضه مسکن به شدت محدود است و حمايتهاي دولتي کارايي لازم را ندارند.اگر سياست گذار همچنان به ابزارهاي کوتاه مدت بسنده کند بحران اجاره نه تنها حل نخواهد شد، بلکه به يکي از عميقترين شکافهاي اجتماعي و اقتصادي کشور تبديل خواهد شد.در اين بين مستاجران به تنهايي بار اين بحران را به دوش ميکشند.اين بحران ديگر صرفا يک مسئله اقتصادي نيست، بلکه به يک مسئله اجتماعي عميق تبديل شده است، جايي که امنيت رواني، ثبات خانوادگي و حتي آينده نسل بعدي تحت تأثير قرارگرفته است. اگرروند فعلي ادامه پيدا کند خانه براي بخش بزرگي از جامعه، نه محل آرامش، بلکه نمادي از اضطراب دائمي خواهد بود.*گروه گزارش* بازار مسکن به ويژه دربخش اجاره، به يکي از بحرانيترين حوزههاي اقتصادي و اجتماعي تبديل شده است،بازاري که در آن، رشد افسار گسيخته قيمتها، ضعف نظارت و کمبود عرضه، مستاجران را به حاشيه رانده و خانه را از يک نياز اوليه به يک روياي دور تبديل کرده است* بازار اجاره مسکن درحالي روزهاي ملتهب خود را پشت سر ميگذراند که سياست گذاران همچنان با نسخههاي کوتاه مدت و کم اثر،سعي در کنترل بحران دارندکه هر سال عميقتر ميشود. بررسيهاي ميداني و دادههاي رسمي نشان ميدهند،مستاجران امروز نه تنها با افزايش بيسابقه اجاره بها، بلکه با ناامني سکونتي و کاهش شديد قدرت خريد مواجهند* نرخ تورم اجاره بها در سال گذشته به حدود 40 تا 50 درصد رسيده است.در برخي کلان شهرها، اين رقم در قراردادهاي جديد تا 60 درصد نيز گزارش شده است* در ماههاي اخير، اجاره بها در بسياري از مناطق بين 30 تا70 درصد افزايش يافته است.اين رشد فاصله ميان درآمد و هزينه مسکن را عميقتر کرده و بسياري از خانوادهها را به حاشيه شهرها رانده است* بازار تابع تورم است.وقتي همه چيز گران ميشود،صاحبخانه هم قيمت را بالا ميبرد.اما مشکل اينجاست که هيچ ساز و کاري براي کنترل واقعي وجود ندارد* حل بحران مسکن نيازمند تصميمهاي ساختاري و نه مسکنهاي موقت است. مهمترين راهکارها عبارتند از 1-افزايش عرضه واقعي مسکن 2- کنترل بازار اجاره با ابزارهاي مؤثر3-اصلاح نظام مالياتي 4- حمايت هدفمند از مستاجران 5 – توسعه حمل و نقل و زير ساخت
