يک کارشناس بازار مسکن:انتقال تقاضاي خريد از تهران به حومه، قيمت مسکن در شهرهاي پيراموني را بالا بردا
يک کارشناس بازار مسکن:انتقال تقاضاي خريد از تهران به حومه، قيمت مسکن در شهرهاي پيراموني را بالا بردافزايش قيمت مسکن در شهرهاي اطراف تهران از پايتخت پيشي گرفته است؛ اتفاقي که کارشناسان آن را نتيجه کاهش قدرت خريد خانوارها و انتقال بخشي از تقاضاي خريد از تهران به حومه ميدانند.رسول قرباننژاد، کارشناس ارشد بازار مسکن با اشاره به اينکه بازار مسکن در يک سال گذشته تحت تأثير همزمان تحولات اقتصادي و تنشهاي سياسي قرار گرفته است، گفت: بازار مسکن همواره از شرايط اقتصادي، سياسي و اجتماعي اثر ميپذيرد، اما همزماني بحرانهاي اخير، فضاي متفاوتي را بر اين بازار حاکم کرد. اين تحولات اگرچه ريشه سياسي و امنيتي داشتند، اما پيامد اصلي آنها ايجاد شوک اقتصادي، افزايش نااطميناني و اختلال در جريان سرمايه بود؛ عواملي که بازار مسکن را نيز به شدت تحت تأثير قرار داد.وي افزود: برخلاف بازارهايي مانند ارز و بورس که به سرعت به اخبار و تحولات واکنش نشان ميدهند، بازار مسکن با تأخير تغيير مسير ميدهد، اما آثار اين تغييرات ماندگارتر است. قرباننژاد ادامه داد: خريد مسکن نيازمند سرمايه قابل توجه است و تصميمگيري براي ورود به اين بازار معمولاً در فضايي با ثبات اقتصادي انجام ميشود، بنابراين هرگونه نااطميناني، نخستين اثر خود را در کاهش معاملات نشان ميدهد.اين کارشناس مسکن سه عامل را در تغيير وضعيت بازار مؤثر دانست و گفت: نخست، افزايش نااطميناني و تغيير رفتار سرمايهگذاران بود. در چنين شرايطي، بسياري از سرمايهها به سمت بازارهاي نقدشوندهتر مانند ارز و طلا حرکت کرد و تقاضا براي خريد مسکن کاهش يافت، هرچند برخي مناطق کمريسکتر همچنان مورد توجه خريداران قرار گرفتند. قرباننژاد ادامه داد: عامل دوم به اختلال در روند ساختوساز بازميگردد. دشواري تأمين مصالح، محدوديت دسترسي به منابع و کند شدن اجراي پروژهها موجب شد بخشي از طرحهاي ساختماني با تأخير مواجه شوند و عرضه مسکن کاهش يابد.به گفته وي، محدوديتهاي مالي نيز نقش مهمي در رکود بازار داشت. بانکها در شرايط بحراني تمايل کمتري به پرداخت تسهيلات نشان دادند و کاهش قدرت خريد خانوارها نيز باعث شد بازار وارد رکود معاملاتي شود. وي با اشاره به شرايط بازار در ابتداي سال گذشته گفت: همزمان با تشديد تنشها، خريد و فروش مسکن تقريباً متوقف شد و بسياري از پروژههاي ساختماني يا متوقف شدند يا با سرعت بسيار پايين ادامه يافتند. ازسوي ديگر، تعداد فايلهاي عرضهشده نيز به شدت کاهش پيدا کرد که نشاندهنده شوک سنگين واردشده به بازار بود.قرباننژاد افزود: در آن مقطع، بسياري از سرمايهگذاران به دليل افزايش ريسک و نقدشوندگي پايين بازار مسکن، خريد ملک را به تعويق انداختند و سرمايه خود را به بازارهاي ديگر منتقل کردند. در مقابل، بسياري از مالکان نيز با انتظار افزايش قيمتها، از فروش واحدهاي خود خودداري کردند. اين کارشناس بازار مسکن با بيان اينکه پس از بازگشت نسبي آرامش، سازندگان با موج تازهاي از افزايش هزينههاي ساخت روبهرو شدند، گفت: رشد نرخ ارز، افزايش قيمت زمين، بالا رفتن هزينه دريافت مجوزها، افزايش دستمزدها و گرانتر شدن تجهيزات ساختماني، هزينه تمامشده ساخت را به شکل محسوسي افزايش داده است.وي افزود: علاوه بر اين، کاهش نيروي کار در پروژههاي ساختماني نيز هزينههاي اجرايي را بالا برده و روند ساختوساز را با دشواري بيشتري همراه کرده است. قرباننژاد در پاسخ به اين پرسش که آيا اين افزايش هزينهها به طور کامل در قيمت مسکن منعکس شده است، گفت: هنوز چنين اتفاقي رخ نداده است. اگرچه قيمت مسکن طي ماههاي گذشته روندي صعودي داشته، اما اين افزايش با رشد هزينههاي ساخت همخواني ندارد و بازار همچنان از تورم ساخت عقبتر حرکت ميکند.وي ادامه داد: همين موضوع باعث شده ظرفيت رشد قيمتها همچنان وجود داشته باشد. البته رکود معاملاتي اجازه نداده قيمتها متناسب با افزايش هزينههاي توليد مسکن رشد کنند و به همين دليل بخشي از اين فاصله هنوز باقي مانده است. اين کارشناس بازار مسکن همچنين با اشاره به وضعيت شهرهاي اطراف تهران گفت: رشد قيمت مسکن در اين مناطق از تهران بيشتر بوده است. علت اصلي اين موضوع، کاهش قدرت خريد خانوارها و مهاجرت بخشي از تقاضا به شهرهايي است که امکان خريد مسکن با هزينه کمتر در آنها وجود دارد.قرباننژاد با ترسيم چشمانداز بازار مسکن گفت: هرچند رکود معاملات مانع از جهش کامل قيمتها شده، اما عوامل بنيادي مؤثر بر بازار همچنان پابرجاست. افزايش هزينههاي ساخت، رشد ارزش زمين، کاهش عرضه و تداوم فشارهاي تورمي، همچنان از افزايش قيمتها در بازار مسکن حمايت ميکنند و در صورت تداوم اين شرايط احتمال ادامه روند افزايشي قيمتها دور از انتظار نخواهد بود.
